Asiantuntijamme ovat apunasi, kun kuolinpesän asunnon myynti on ajankohtainen

Läheisen kuoltua omaiset joutuvat surun lisäksi hoitamaan myös perittävän omaisuutta. Kun kuolinpesään kuuluvan asunnon myynti tulee ajankohtaiseksi, kannattaa turvautua asiantuntijan apuun. Asunnon myynnin lisäksi autamme myös kuolinpesän oikeudellisessa selvittämisessä sekä asunnon myynnin perintö- ja luovutusverotukseen liittyvissä ongelmissa.

Kun läheinen kuolee, surutyön ohella voimia vievät perunkirjoitukseen ja mahdollisesti omaisuuden myyntiin liittyvät asiat. Asunto muodostaa useimmiten suurimman osuuden kuolinpesän omaisuudesta. Joissain tapauksissa kuolinpesään voi kuulua myös useampia asuntoja ja kiinteistöjä. Siksi ei ole samantekevää, miten kuolinpesän asunnon luovutussopimus tehdään.

Viisi askelta jakamattoman kuolinpesän asunnon myyntiin

1. Kuolinpesä muodostuu perittävän omaisuudesta

   Kun henkilö kuolee, hänen omaisuudestaan muodostuu kuolinpesä, jota kuolinpesän osakkaat hallinnoivat yhteisesti. Ketkä sitten ovat kuolinpesän osakkaita? Riippuen vainajan perhesuhteista osakkaita voivat olla leski, lailliset perilliset sekä yleistestamentin saajat. 
   Perillisten selvittämiseksi vainajasta tilataan sukuselvitys seurakunnasta tai maistraatista. Myös vainajan kuolleista perillisistä tilataan sukuselvitys, jotta heidän perillisensä voidaan ottaa huomioon kuolinpesän osakkaina. Jokaisesta kuolinpesän osakkaasta tilataan lisäksi virkatodistus, joka osoittaa, että perillinen on elossa.

2. Perunkirjoituksessa selvitetään perittävän omaisuus ja velat

   Perunkirjoituksen tarkoituksena on kuolinpesän varallisuuden selvittäminen. Perunkirjoituksessa selvitetään kaikki vainajan omaisuus ja velat mahdollisimman tarkasti. Jos vainajan nimissä on oma asunto tai useampia muita asuntokohteita, ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä osaa arvioida omaisuudelle realistisen arvon perunkirjoitusta varten. Asunnon oikean arvon määrittäminen mahdollisimman tarkasti perunkirjoitusta varten on tärkeää, jotta perikunnan osakkaille ei aiheudu myöhemmin asunnon myynnistä turhia veroseuraamuksia.

   Vainajan varoista, veloista ja kuolinpesän osakkaista laaditaan perukirja. Perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta. Perunkirjoituksen jälkeen on kuukausi aikaa jättää perukirja verohallintoon. Verohallinnosta voi perustellusti pyytää perunkirjoitusajan pidentämistä. Perukirja on siis luonteeltaan veroilmoitus perintöveron määräämistä varten.

3. Perikunnan asunnon myynti onnistuu vaivattomasti ja luotettavasti ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän avulla

   Kuolinpesän osakkaat hallitsevat ja hoitavat yhdessä kuolinpesän omaisuutta. Myyntitoimeksiantoa varten välittäjällä on oltava kaikkien kuolinpesän osakkaiden yksilöity valtakirja myyntiä varten. Kun kuolinpesän omistama asunto päätetään laittaa myyntiin, kiinteistönvälittäjä kerää tarvittavat asiakirjat myytävästä asunnosta ja kuolinpesästä. Kun tarvittavat asiakirjat ja myös valtakirjat on kerätty ja välittäjä on tutustunut huolellisesti myytävään kohteeseen, kiinteistönvälittäjä käärii hihat ja aloittaa asunnon myynnin. Lue lisää asunnon myynnistä.

4. Kun asunto myydään, varat siirtyvät kuolinpesälle

   Kun asuntokaupat kuolinpesän omistamasta asunnosta on tehty, varat siirtyvät kuolinpesälle odottamaan ensin ositusta, jos osakkaana on leski, sekä perinnönjakoa.

5. Perinnönjaossa omaisuus jaetaan osakkaiden kesken

   Kuolinpesän velat on maksettava tai ne katettava ennen perinnönjakoa. Jos osakkaana on leski, joudutaan tekemään jäämistöositus lesken ja kuolinpesän muiden osakkaiden välillä ennen perinnönjakoa. Jos ne toteutetaan yhtä aikaa, laaditaan ositus- ja perinnönjakokirja. Perillisten perinnönjako ja perintösaanto perustuvat jakokirjaan. Jos kaikki osakkaat hyväksyvät jakokirjan, se saa heti lainvoiman. Jos osakkaat ovat jaon osalta erimielisiä, pesälle täytyy osakkaan tai osakkaiden hakemuksesta määrätä pesänselvittäjä ja pesänjakaja. Määräyksen antaa käräjäoikeus. Jos jako tehdään sen jälkeen pesänjakajan toimesta ns. toimitusjakona, valitusaika on kuusi (6) kuukautta.

Kuolinpesän asunnon verotus

Entä sitten se verotus? Perintöveroa maksetaan Suomessa 20 000 euron perinnöstä alkaen. Jos oma perintöosuus jää alle 20 000 euron, perintöveroa ei tarvitse maksaa.

Pesään kuuluvan ja kiinteistönvälittäjän arvioiman asunnon käypä arvo vahvistetaan lähes poikkeuksetta sellaisenaan perintöverotusarvoksi. Verottajalla on käytössään samat toteutuneiden asuntokauppojen kauppahinnan tilastot. Perukirja on, kuten todettu, veroilmoitus perintöveron vahvistamiseksi osakkaille. Jos asunnon lopullinen myyntihinta on perintöverotusarvoa korkeampi, maksettaisiin normaalisti luovutusvoittoveroa myyntihinnan ja perintöverotusarvon välisestä erotuksesta. Luovutushinnasta vähennettäisiin perintönä vastikkeetta saadun asunnon verottajan vahvistama perintöverotusarvo ja myyntikulut voiton hankkimisesta aiheutuneina menoina, mm. välitysliikkeen palkkio. 

Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa vähennyksenä. Se on kaavamainen vähennys, joka voidaan tehdä myyntihinnasta silloin, kun se on myyjän kannalta vero-oikeudellisesti edullisempi ratkaisu. Jos esimerkiksi kuolinpesä on omistanut asunnon vähintään 10 vuotta, on hankintameno-olettama 40 prosenttia ja 20 prosenttia, jos omistusaika jää alle 10 vuoteen. Silloin ei voida vähentää mitään muuta hankintamenona eikä lainkaan voiton hankkimisesta aiheutuneita kuluja.

Kolmanneksi voidaan menetellä siten, että perintöverotuksen lisäselvityksellä saadaan parempi lopputulos tai haetaan verotukseen oikaisua. Jos asunnon myyntihinta ylittää perintöverotuksessa vahvistetun arvon, verottajalle voidaan toimittaa kopio kauppakirjasta ennen perintöverotuksen vahvistamista, jolloin verottaja käyttää sen kauppahintaa verotuspohjana eikä perukirjan arvoa. Jos verotus on jo vahvistettu, oikaisun hakemisen määräaika verotukseen kauppakirjan kopion perusteella on kolme (3) vuotta perintösaannosta eli perittävän kuolemasta. Perintövero on huomattavasti halvempaa kuin pääomatulona käsiteltävän myyntivoiton vero (30 % x 30 000 euroa ja tämän ylittävä marginaalivero 34 %) varsinkin, jos perilliset ovat rintaperillisiä. 

Esimerkiksi

Perittävä on kuollut 10.10.2017. Kuolinpesässä on 3 rintaperillistä. Perittävän omaisuuteen kuuluu asunto-osake. Sen käyväksi arvoksi on perintöverotuksessa vahvistettu 300 000 euroa. Kuolinpesä myy asunnon 10.1.2019 ja kauppahinta on 390 000 euroa. Välityspalkkiona on välittäjälle maksettu 12 000 euroa. Myyntivoittoa syntyisi siten 90 000 euroa miinus välittäjän palkkio.

Ensimmäinen vaihtoehto olisi hankintameno-olettaman käyttö. Se olisi vaivaiset 20 %. Tämä ei ole edullisin vaihtoehto, vaikkakin verottajan mielestä tämä vaihtoehto olisi varsin edullinen, sillä se olisi ainoa vähennys, jopa välityspalkkio vähennyksenä jäisi käyttämättä.

Toisen vaihtoehdon mukaan luovutusvoiton määräksi tulisi (390 000 euroa miinus perintöverotuksessa vahvistettu hankintameno 300 000 euroa miinus voitonhankkimiskulut 12 000 euroa) 78 000 euroa ja osakkaan osuus luovutusvoitosta olisi 26 000 euroa ja luovutusvoittovero 26 000 x 30% = 7 800 euroa.  – Tämä edellytyksin, että osakas ei ole välillisenä omistajana ja pesän osakkaana asunut kaupan kohteessa 10.10.2015 alkaen 2 vuotta.

Kolmannen vaihtoehdon mukaan lähetetään kauppakirjan kopio sekä aikaisempi perintöveron määräämistä koskenut päätös verohallinnolle. Pyydetään, että aikaisempaa perintöveroa koskevaa päätöstä oikaistaan asunnon osalta korottamalla sen arvoa 90 000 euroa. Täten kunkin osakkaan perintöosuutta nostetaan 30 000 euroa. Sen perusteella vahvistetaan osakkaan perintöveron määrän korotus. Verotuksen lopputulos tulisi huomattavasti halvemmaksi. 

Esimerkiksi perintöosuuden arvo on ollut 60 000 euroa ja siihen tulisi lisää 30 000 euroa, olisi veron lisäys 3 900 euroa; perintöosuuden arvo on 200 000 euroa ja lisäys 30 000 euroa, veron lisäys 4 800 euroa. Oikaisua on haettava viimeistään 3 vuoden kuluessa kuolinpäivästä eli 10.10.2020.

Tiesithän, että Neliöt Liikkuu perheessä on juridinen osaaminen omasta takaa? Yrityksessämme on osakkaana oma lakiasiaintoimisto ja meillä on yli 40 vuoden kokemus mm. perikunta-asioista, kuolinpesistä sekä verotuksesta.