Asunnon myynti on verovapaata tietyin ehdoin

Asuntokaupassa joutuu usein maksamaan osansa myös verottajalle. Tähän blogikirjoitukseen on koottu tietoja asunnon myynnin verotuksesta ja asuntolainan korkojen vähentämisestä verotuksessa.

Vaikka asunto ostetaan usein omaksi kodiksi, on koti samalla myös iso rahallinen sijoitus. Jokainen asunnon omistaja toivoo, että kun oman asunnon myynti tulee jossain vaiheessa ajankohtaiseksi, asunnosta saisi myyntihetkellä sijoittamansa summan takaisin – arvonnousun ja korkojen kera tietenkin. 

Asunnon myynti on verovapaata, kun kahden vuoden omistus- ja ajallinen ehto täyttyvät

Kun myyt asuntosi, jossa olet omistusaikanasi asunut itse vakituisesti ja yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta (omistuskäyttö), voit myydä asunnon ilman pelkoa siitä, että verottaja nappaa välistä osan myyntivoitosta. Ehto täyttyy henkilökohtaisesti: jos puolisosi tai alaikäinen lapsesi (suoran omistuksen tai välillisesti kuolinpesän osakkaana) on omistuskäytön perusteella asunut vakituisesti asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta.

Jos asunto myydään ennen kuin kahden vuoden määräaika täyttyy, asunnon mahdollisesta voitosta maksetaan pääsäännön mukaan verottajalle luovutusvoittoveroa.  Myyntivoittoa syntyy, kun myyt asuntosi ja sen myyntihinta on suurempi kuin hankintameno tai lahja- ja perintöverotuksessa vahvistettu arvo. Luovutuksesta ja luovutusvoitosta ilmoitetaan veroilmoituksessa ja voittona olevasta pääomatulosta maksetaan veroa voimassa olevan pääomaverokannan mukaan.

Myös tappiota voi syntyä. Se voidaan vähentää tappion syntyvuonna ja 5 vuoden aikana sen jälkeen. Jos asunto on myyty vuonna 2016 tai sen jälkeen tappiolla eikä kyseessä ole verovapaa asunto, tappion voi vähentää sanottuna aikana syntyneistä luovutusvoitoista. Tappiot tulee vähentää siinä järjestyksessä kuin tappiot ovat syntyneet. Jos luovutusvoittoja ei ole tai tappioita on niitä enemmän, luovutustappiot vuodelta 2016 tai sen jälkeen voi vähentää muista pääomatuloista ennen niihin kohdistuvia yleisiä vähennyksiä. Jos tappiot ovat syntyneen ennen vuotta 2016, ne voidaan vähentää vain luovutusvoitoista.

Jos asunnon osalta on kyseessä luovutusvoitosta vapaa kohde eli sille on omistuskäytön perusteella hankittu verovapaus, syntynyttä tappiota ei voida vähentää lainkaan.

Miten myyntivoiton määrä lasketaan?

Luovutusvoiton määrän voi laskea vähentämällä myyntihinnasta ostohinnan, varainsiirtoveron ja perusparannusmenot sekä kulut, jotka ovat aiheutuneet ostosta ja myynnistä (välityspalkkio, kuntoarvioitsijan kulut jne). Perintönä saadun omaisuuden luovutusvoiton verotusta on käsitelty edellä. Ja sitten varoitus! Jos olet saanut omaisuuden lahjana, odota aina vähintään vuosi lahjan saamisesta, koska muussa tapauksessa hankintahinta lasketaan lahjoittajan hankintahinnan mukaan. Se on ansa, verokuoppa.

Paljonko luovutusvoittoveroa maksetaan?

Luovutusvoittoveroa maksetaan pääomatulojen veroprosentin mukaan. Pääomatulojen veroprosentti on 30 000 euroon asti 30 % ja yli 30 000 eurosta marginaalivero on 34 %. (vuonna 2019)

Esimerkki luovutusvoittoveron määrästä:

Ostat asunnon vuoden 2019 tammikuussa 300 000 eurolla. Vuoden lopussa edessä häämöttää muutto toiselle paikkakunnalle ja päädyt myymään asunnon. Asuntojen hinnat asuinalueellasi ovat vuoden aikana mukavasti nousseet ja asunto kaupataan 350 000 euron kauppahintaan. Kiinteistönvälittäjän palkkio on 10 000 euroa. Vähennettävä hankintahinta on ainakin 300 000 euroa + varainsiirtovero (2 % velaton kauppahinta). Kiinteistönvälittäjän palkkion voi vähentää luovutusvoitosta voiton hankkimisesta aiheutuneina kuluina, jolloin luovutusvoiton osuus on 350 000 euroa miinus hankintahinta miinus varainsiirtovero (ellei ensiasunnon ostaja) ja miinus välityspalkkio 10 000 euroa. 

Kuolinpesän omistaman asunnon myynti

Kuolinpesän asunnon myynnistä, verotuksesta ja luovutusvoittoverosta on kerrottu tarkemmin omassa blogikirjoituksessaan.

Opas asuntolainan korkojen vähentämiseen verotuksessa

Asuntolainan korkoja voi vähentää verotuksessa. Vähennyksen määrä riippuu asunnon käyttötarkoituksesta. Asuntovelan koroista voi vähentää vain oman lainan korot. Verotuksessa ei siis voi vähentää esimerkiksi asunto-osakeyhtiön yhtiölainan korkoa yhtiövastikkeen yhteydessä, perusteena osakkeeseen kohdistuva yhtiölainosuus vaikka osakkeenomistaja vastaa siitä epäsuorasti.

Pankki ilmoittaa lainan ja lainan korot suoraan verohallintoon verotusta varten. Ne näkyvät esitäytetyssä veroilmoituksessa. Korkotiedot ja lainan käyttötarkoitus kannattaa tarkistaa esitäytetystä veroilmoituksesta, jotta korot vähennetään verotuksessa oikein.

1. Vakituinen asunto tai asunnon peruskorjaus

Jos kyseessä on oma vakituinen asuntosi ja sen hankintaan kohdistuva asuntolaina tai asunnon peruskorjausta varten otettu asuntolaina, vuonna 2019 koroista saa vähentää 25 % (vuonna 2020 prosentti on 15%). Korot vähennetään ensisijaisesti pääomatuloista. Jos pääomatuloja ei ole tai niitä on vähemmän kuin vähennettäviä korkoja, syntyy alijäämä. Ansiotulojen verotuksessa tästä alijäämästä voidaan vähentää 30 %.

Esimerkki korkovähennyksestä vakituisen asunnon asuntolainasta:

Henkilö maksaa vuodessa asuntolainan korkoja 1 000 euroa. Vuoden 2019 verotuksessa koroista saa vähentää 25 % eli 250 euroa. Henkilöllä ei ole pääomatuloja, joten hän saa alijäämähyvityksen ansiotulojen verotuksesta. Koroista vähennetään alijäämähyvityksenä 30 % eli korkovähennys on 75 euroa.

2. Sijoitusasunto

Sijoitusasuntoa varten otetun asuntolainan korot voi vähentää verotuksessa kokonaan, koska kyseessä on tulonhankkimisvelka. Sijoitusasuntoon liittyvän lainan korot vähennetään ensin pääomatuloista, joita ovat esimerkiksi asunnon vuokratulot. Jos pääomatuloja on vähemmän kuin vähennettäviä korkoja, 30 % alijäämästä vähennetään ansiotulojen verosta. Sijoitusasuntoon hankitun lainan sivukulut voi vähentää myös pääomatuloista.

Esimerkki:

Henkilö on ottanut lainaa sijoitusasuntoa varten ja hän maksaa sijoitusasunnon korkoja vuodessa 500 euroa. Henkilö saa asunnosta vuokraa 500 euroa kuukaudessa eli 6000 euroa vuodessa. Henkilö pystyy vähentämään pääomatulojen verotuksessa kaikki sijoitusasunnon korkokulut eli 500 euroa ja tämän lisäksi lainan sivukulut eli esimerkiksi korkosuojan.

3. Vapaa-ajan asunto

Vapaa-ajan asunnon hankkimiseksi tarkoitetun lainan korkotuloja ei voi vähentää verotuksessa, sillä laina rinnastetaan kulutusluottoon eli muuhun velkaan (katsotaan elantomenoiksi).

Jäikö joku asuntokaupan verotuksen kiemura vielä mietityttämään?

Kiinteistönvälittäjämme opastavat asunnon myyntiin liittyvissä verotusasioissa asunnon myynnin yhteydessä. Ota yhteyttä ja kysy lisää asunnon myynnistä.